In unserem Blogbeitrag „Auswirkungen der Nachhaltigkeitskriterien auf die Bestandsimmobilien – Teil 1“ haben wir die 3 grundlegenden Handlungsebenen zur Erfüllung des Nachhaltigkeitsanspruches in einem Bestandsportfolio aufgezeigt.
1. Energetische Maßnahmen in Bestandsgebäuden
2. Vertragsrecht im Sinne grüner Mietvertragsklauseln (sog. Green Leases)
3. Laufendes nachhaltiges Immobilienmanagement
Dieser Beitrag geht auf Punkt 1 „Energetische Maßnahmen in Bestandsgebäuden“ ein.
Bevor wir die weiteren Aspekte zur Umsetzung der gesetzlichen Nachhaltigkeitsanforderungen beleuchten, müssen wir zunächst bestimmen, was unter „Nachhaltigkeit“ zu verstehen ist und vor allem, wie sich diese messen lässt.
Was verstehen wir eigentlich unter Nachhaltigkeit?
Es gibt zahlreiche Verständnisvarianten zum Begriff der Nachhaltigkeit. Doch verstehen wir darunter bei Weitem nicht nur die ökologischen Aspekte, sondern auch soziokulturelle und ökonomische. Aus unserer Sicht hat sich der Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) bereits in 2015 im Rahmen eines Forschungsprojektes am fundiertesten in seiner „Publikation zur Nachhaltigkeit – Kodex, Berichte und Compliance“ damit auseinandergesetzt, der wir an dieser Stelle folgen und hieraus auszugsweise berichten möchten. (Quelle: Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.,Publikation zur Nachhaltigkeit – Kodex, Berichte und Compliance, 4. überarbeitete und ergänzte Auflage – Stand: Juli 2015; S. 46-49, www.zia-deutschland.de)
✓ Ökologische Aspekte der Nachhaltigkeit
● Energieverbrauch, hierzu gehören: Erfassung und Reduzierung des Endenergiebedarf, Anteil regenerativer Energien und Klimagasemissionen als CO2-Äquivalent
● Ressourcenverbrauch, hierzu gehören (Trink)Wasserverbrauch, Recyclinganteil und Müllmenge sowie Biodiversität
● Ökologischer Fußabdruck, d. h. die Inanspruchnahme des Lebensraums auf der Erde durch eine ökonomische Aktivität
✓ Soziokulturelle Aspekte der Nachhaltigkeit (Auszug aus der Studie), z. B.
● Ausgaben und spezielle Programme für Familienverträglichkeit, Gesundheit, Sicherheit und Weiterbildung
● Krankheitsquote
● Mitarbeiterfluktuation, Mitarbeiterzufriedenheit
● Soziale Projekte und soziales Engagement
● Quartiersmanagement, hierzu zählen: Aufenthaltsqualität, Nutzerzufriedenheit, Zugangsfrequenz, Quartiersidentität und Sicherheit
✓ Ökonomische Aspekte der Nachhaltigkeit
Maßstab der Nachhaltigkeit ist die Akzeptanz der Immobilie, gemessen an der Zufriedenheit der Bürger, Mieter und Nutzer messbar an:
● Leerstands-/Belegungsquote
● Mietpreisentwicklung
● geringe nicht umlagefähige Nebenkosten
● Verkehrswertentwicklung der Immobilie
● Gebäudetechnische Kriterien wie z. B. Flächeneffizienz, Lebenszykluskosten, Nutzungsflexibilität, etc.
In welchen Prozessschritten erzielen wir Nachhaltigkeit in Bestandsgebäuden?
a) Am Anfang des Prozesses stehen zunächst die „Quick Wins“ nach dem Pareto-Prinzip. Gemeint sind damit die zunächst niedrigschwelligen energetischen Maßnahmen, mit deren Umsetzung bereits sichtbare CO2-Einsparungen erzielt werden können.
Der Einsatz oder die Überarbeitung eines durchdachten Zählerkonzeptes macht die Energieverbräuche transparent und liefert schnell die neuralgischen Punkte, an denen konkrete Maßnahmen ansetzen können.
Solche niedrigschwellige energetische Maßnahmen können nach Zähler-Ein- bzw. Umbau daran anschließende einfache Systemjustagen an den technischen Anlagen sein, verbunden mit Arbeitsanweisungen und Schulung von Facility Managern. Hierzu gehören auch die Umstellung der Leistungsbeschreibung von Wartungsverträgen, damit diese auf die veränderten Anforderungen besser abgestimmt sind. Die Einbindung von behördlichen Stellen, wie z. B. Schornsteinfeger, TÜV oder Prüfbüros ist selbstredend.
b) Sind die Grenzen der niederschwelligen Maßnahmen erreicht, sollten weitere geeignete Maßnahmen in Betracht gezogen werden. Im Einzelfall zu prüfen ist der Einsatz einer Photovoltaik-Anlage, die Umrüstung der bestehenden fossilen Heizungsanlage auf Wärmepumpentechnik bzw. als Ergänzung zur Bestandstechnik. Weiterhin ist der Einsatz von Glasfasertechnik im Gebäude zur 24/7-Verfügbarkeit der Messdaten sinnvoll oder auch die Umrüstung von Tiefgaragen auf E-mobile Ladestationen.
c) Die betriebliche Optimierung ist der nächste anzugehende Schritt. Alle Systeme sind aufeinander technisch abzustimmen und die Pflege und Validierung von Messdaten nimmt ebenfalls in dieser Phase großen Raum ein. Wie überall in der IT funktioniert auch hier nichts auf „Knopfdruck“. Die systemseitigen Auswertungen bleiben auch hier ein diffiziler Prozess.
d) Am Ende steht der Nachweis über den Erfolg der eingeleiteten energetischen Maßnahmen durch eine anerkannte Zertifizierung. Diese ist zugleich die Dokumentation und Grundlage für Vermietungsgespräche.
Mit einem solchen Fahrplan lässt sich strukturiert ein Immobilienportfolio untersuchen und die richtigen Maßnahmen ergreifen, da die Schritte logisch aufeinander aufbauen. Nach jedem Schritt sind die Erfolge messbar und eventuelle Anschlussmaßnahmen auf ihre Angemessenheit und Wirtschaftlichkeit zu bewerten.
BlueArc Real Estate
Michael Badouvakis
Dezember 2021