Rund 30% der CO2-Emissionen werden in Deutschland vom Gebäudesektor verursacht, manche Quellen berichten sogar von bis zu 40%. Entsprechend wird Nachhaltigkeit im Sinne der Erzielung einer positiven CO2-Bilanz zum Hauptthema unserer Branche in diesem Jahrzehnt.
Dass nachhaltiges Bauen im Neubau die Bauwirtschaft bereits seit vielen Jahren begleitet, ist heute keine neue Erkenntnis. Diese gerät allenfalls wegen der aktuellen weltweiten Materialknappheit, insbesondere von Dämmstoffen und der Verfügbarkeit bzw. der Auslastung von Fachunternehmen, in diesen Monaten erneut in den Fokus. Der aktuelle Anstieg der Baupreise und der Energiekosten ist in aller Munde und so manche Finanzierung könnte zu kippen drohen, wenn kein ausreichender Puffer berücksichtigt wurde.
Als Asset Manager interessieren uns jedoch vordergründig die Bestandsimmobilien, insbesondere der Baujahre bis 2015 und früher, hier insbesondere die Frage nach den Auswirkungen gesetzlicher Vorgaben aus Brüssel und der Ampelregierung auf die Wirtschaftlichkeit dieser Immobilienklasse. Natürlich sind manche Gebäudetypen (wie z. B. Logistik und gewerblicher Systembau im Einzelhandel mit weitaus geringeren wirtschaftlichen Nutzungsdauern) von den aktuellen Nachhaltigkeitsdiskussionen weniger betroffen als andere. In unseren weiteren Ausführungen wollen wir uns daher insbesondere auf die Nutzungen Wohnen, Büro und Einzelhandel sowie verwandten Typen konzentrieren.
Die Kriterien der ESG (Environmental Social Governance) machen schnell die maßgebliche Verantwortung des Gebäudesektors deutlich, ihren Anteil zur CO2-Neutralität beizutragen. Während insbesondere institutionelle Investoren wie z. B. Immobilienfonds diese Themen – oftmals alleine schon aufgrund internationalen öffentlichen Drucks – längst auf ihrer Agenda haben, waren private Bestandshalter, wie z. B. Family Offices oder vermögende Private bis vor Kurzem eher noch abwartend. Doch auch diese Eigentümerklientel wird durch die aktuelle Medienberichterstattung aus Politik und Wirtschaft langsam aufgeweckt. Erst jetzt wird so manchem Eigentümer klar, dass ohne Nachhaltigkeitsanspruch an das eigene Immobilienportfolio der Immobilienwert nachhaltig zu sinken droht oder die Nachvermietung gewerblicher Flächen mit längeren Leerstandszeiten als marktüblich verbunden ist.
Das ist sicherlich erst der Anfang. Aktuell ist der Fokus der gesetzlichen Nachhaltigkeitsvorgaben auf gewerbliche Liegenschaften gerichtet. Es bedarf keiner Glaskugel, um zu erahnen, dass alsbald die Anforderungen ebenso auf Wohnimmobilien angewendet werden müssen.
Plötzlich sehen sich auch Private zunehmend in der Nachhaltigkeits-verantwortung, sei es aus ideologischen oder eher wirtschaftlichen Gründen. Insgesamt wächst der Druck auf den Gebäudesektor endlich sichtbar aktiv zu werden. Die Gesellschaft fordert die soziale Verantwortung der Vermieter und die Umsetzung der politisch beschlossenen technischen Vorgaben.
Aber was heißt das denn konkret und was kommt auf die Bestandshalter eigentlich alles zu? Kann Immobilieneigentum zukünftig noch den Rentenvorsorgeanspruch im betagten Alter eines Eigentümers erfüllen? Wie sollten Familiy Offices mit Ihrem Anlageportfolio umgehen und welchen Einfluss hat die aktuelle Nachhaltigkeitsentwicklung auf die Portfoliorendite?
Grundsätzlich kann man sich diesem Thema auf 3 Handlungsebenen nähern:
1. Energetische Maßnahmen in Bestandsgebäuden
2. Vertragsrecht im Sinne grüner
Mietvertragsklauseln (sog. Green Leases)
3. Laufendes nachhaltiges Immobilienmanagement
In den nachfolgenden Blogbeiträgen werden wir auf die einzelnen Punkte aus dem Blick des Asset und Property Managements näher eingehen und wollen versuchen, dem Leser Handlungsempfehlungen an die Hand zu geben, die den Schrecken eines zunächst scheinbar kaum zu überwindenden Berges nehmen.
Wir sind der festen Überzeugung, dass der gesetzliche Nachhaltigkeitsanspruch im Bestandsportfolio Herausforderung und Chance zugleich ist. Glaubwürdigkeit und Ansehen der Immobilienbranche werden sich in der öffentlichen Wahrnehmung jedenfalls nur dann positiv einstellen, wenn transparente Nachhaltigkeitsstrategien entwickelt, umgesetzt, gelebt und vor allem öffentlich kommuniziert werden. Dann werden auch Rufe nach Immobilienenteignungen, wie im Berliner Volksentscheid im letzten Herbst gefordert, an Ernsthaftigkeit verlieren, wenn Kommunen plötzlich selbst als Bestandshalter ESG-Verantwortung übernehmen müssten.
BlueArc Real Estate
Michael Badouvaki